– Светлана Семеновна, почему изменили порядок регистрации права собственности на недвижимость?

– Прежде всего, потому, что государственная регистрация прав на недвижимость предусмотрена Гражданским кодексом Украины. Раньше ее производило БТИ. Теперь вся информация о домах, квартирах и земельных участках должна поступать в Единый государственный реестр. Создан специальный государственный орган – Государственная регистрационная служба (Укргосреестр), которая производит первичную регистрацию. Нотариусы же производят регистрацию тех объектов недвижимости, по которым они проводили сделки.

– Как новые правила отра-зятся на продавцах и покупателях недвижимости? 

– Людям станет намного легче. Не нужно будет сстоять в очередях, ждать месяцами документы из БТИ. Все можно сделать всего за один день.

– А цена вопроса? 

– Сделка купли-продажи обойдется в сумму от  двух тысяч гривен. Плюс госпошлина и пенсионный фонд и налог в размере 5% от суммы указанной в договоре, если это вторая  продажа  недвижимости за год. 

– Я правильно поняла, что теперь нотариусу техпаспорт не нужен?

– Нужен, конечно. Но проверить, все ли в нем верно, мы не сможем. Ни нотариус, ни его помощники на место выезжать не будут…

– Это значит, что можно продать квартиру с неузаконенной перепланировкой или вовсе несуществующий объект недвижимости?

– Что касается перепланировки, то тут вся ответственность ложится на покупателя. Он должен перед приобретением тщательно изучить, что он покупает. Взвесить все возможные риски за ту же перепланировку. А вот продать несуществующий объект не получится – нам для осуществления сделки требуется экспертная оценка объекта. Эксперт не сделает заведомо ложное заключение. Он рискует не только репутацией, но и работой.

– Вернемся к ответственности покупателя. Неспециалист не может реально оценить состояние приобретаемой недвижимости. Можно ли расторгнуть договор в случае выявленных  позже недостатков?

– Конечно. Закон никто не отменял. Если в течение года обнаружатся скрытые недостатки, то договор можно расторгнуть в судебном порядке. И раньше бывало, что, например, продавалась квартира, хозяин которой гарантировал, что в отношении данного жилья отсутствуют обременения, нет иных претендентов, которые могли бы каким-то образом ограничить право собственности покупателя. Однако после совершения сделки через определенное время появлялся человек, к примеру, освободившийся из мест лишения свободы, который ранее жил в этой квартире и был снят с регистрационного учета незаконно. По судебному решению бывший заключенный вселяется в квартиру и приобретает право регистрации, что автоматически влечет к ее обременению новым пользователем. Если бы покупатель на момент сделки знал о таком будущем ограничении своих прав, безусловно, он никогда бы не купил такую квартиру. 

– Но и нотариус – тоже человек, со всеми присущими ему слабостями. Разве мало случаев, когда недобросовестные нотариусы в погоне за наживой идут на нарушения?

– Может, где-то и есть такие случаи. Но нотариус может совершить ошибку даже сам того не подозревая.

– То есть?

– Вот, к примеру, приходят граждане для осуществления сделки купли-продажи. С виду все нормальные и адекватные. Но продавец может страдать психическим заболеванием и состоять на учете. Нотариус не психиатр, и справку о вменяемости мы не имеем права требовать. Сделка проходит, а продавец, выходя из кабинета, вдруг требует к себе адъютанта или карету! Да мало ли мошеннических схем существует! 

– То есть, возможность обмана существует? Не появятся ли на рынке недвижимости новые мошеннические схемы?

– Могут появиться. На каждое действие есть противодействие. На каждый закон найдется способ его обойти.  В сегодняшней ситуации это продажа собственности по генеральной доверенности. Не будем рассматривать случаи, когда доверенность может быть получена путем принуждения или обмана. Рассмотрим простую схему. К нотариусу приходит человек, чтобы оформить доверенность на своего знакомого или родственника.  Хочет собственник продать квартиру, но самому недосуг или дела мешают, вот он и доверяет это другому. Нотариус берет паспорт и видит, что штамп о браке отсутствует. Задает вопрос: состоял ли доверитель ранее в браке? Тот отвечает – нет. Нотариус оформляет генеральную доверенность, где указано, что человек в браке не состоял. Другой нотариус, у которого будет оформляться сделка, уже даже и не задаст такой вопрос. Все, договор купли-продажи оформлен. А потом появляется законная жена продавца и заявляет, что он продал совместно приобретенное в браке имущество и требует признать сделку недействительной. Оказывается, продавец брак расторгнул, паспорт поменял и теперь в нем отсутствует отметка о разводе.

– За неправильную сделку нотариус отвечает своим имуществом. Сейчас минимальная страховая сумма выросла в семь раз. 

– Да. Страховая сумма составляет один миллион двести тридцать тысяч гривен. 

– Значит, за ошибки нотариуса будет расплачиваться страховая компания?

– Если ошибки и упущения были допущены нотариусом неумышленно, то да.

– Теперь нотариусы не налоговые агенты… 

– Да, действительно, новый Налоговый кодекс возлагает ответственность по начислению размера налога не на нотариусов, а на самих продавцов недвижимости. То есть, мы верим на слово человеку, который заявляет, что в этом году еще не осуществлял сделку купли-продажи. Дело в том, что при повторной продаже взимается налог в размере 5% от суммы сделки. Проверять честность граждан теперь будет ГНИ. Но есть один нюанс, о котором хотелось бы сказать отдельно. Например, покупка дома. Здесь имеет место две сделки – на дом, и на землю. Если они осуществляются в один день, то рассматриваются как одна сделка. Но если дом оформляется сегодня, а земля – завтра, тогда придется говорить о второй сделке, и за нее придется заплатить 5%.

– Светлана Семеновна, если государство пошло навстречу людям, то почему новый порядок регистрации прав собственности на недвижимость так критикуют в СМИ, а некоторые нотариусы не спешат работать по новым правилам?

– Все дело в косности и нежелании перемен. Конечно, работать по-старому было привычней и легче. Но новый порядок – цивилизованней. Сейчас и у покупателей, и у продавцов вопросов масса. Но для того мы и работаем, чтобы на них отвечать. Я всегда открыта для общения. Мои консультации бесплатные. Я, как и любой другой нотариус, лицо уполномоченное Законом на совершение нотариальных действий, и в случае совершения неправомерных действий несу уголовную, административную и гражданско-правовую ответственность. Но самое главное – это моя работа, которую нужно делать хорошо.