Еще в прошлом году два раза пытались ввести это новшество, но в августе прошлого года, вследствие недостаточного количества специалистов, получивших сертификаты, действие новых правил было отложено до ноября.

В ноябре было разрешено новые оценки разрабатывать только подготовленным специалистам, но в то же время, разрешалось использовать оценки, сделанные до 1 ноября.

Таким образом, был разрешен так называемый «переходный период», который, собственно, и закончился 1 февраля.

Согласно Налоговому кодексу, налогообложению подлежит доход, полученный от продажи объекта недвижимости, исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости. То есть именно на оценочную стоимость ориентируются при начислении налогов и прочих платежей (в пенсионный фонд и при оформлении сделки у нотариуса). Налог на продажу недвижимости платится с той суммы, которая больше — продажной цены или оценочной стоимости.

Таким образом, при начислении платежей в Пенсионный фонд, оформлении сделки у нотариуса, начислении налогов, именно оценочная стоимость является ориентиром. Налог на продажу недвижимости напрямую связан с большей суммой – продажной ценой или оценочной стоимостью.

Примечательно, что ранее фиксировали свои отчеты только нотариусы, чего не скажешь об оценщиках, некоторые из которых и вовсе после сделки уничтожали отчеты, мотивируя это желанием заказчика.

В результате, в договоре купли-продажи стояла заниженная в разы стоимость, указанная в заниженой же оценке и, исходя из этих сумм, платились минимальные налоги.

Ежедневно в Украине совершается около 1,5 тыс. сделок с недвижимостью, из которых две трети совершаются по новой процедуре и заносятся в реестр ФГИ. И даже сейчас уже заметен эффект от нововведения, если проанализировать конкретно каждую из сделок.

Однако реальный эффект будет виден не раньше марта, когда появятся налоги, перечисленные в Госбюджет.

Реформа (обязательное лицензирование специалиста и включение данных об оценке в общегосударственный реестр),  сделала рынок недвижимости более цивилизованным.

Эксперты отмечают, что на рынке уже замечены попытки оценочными фирмами получить с заказчика суммы выше оговоренных 300 грн.

Некоторые оценочные компании нашли способ заработать больше - они завышают результат оценки. Заказчик вначале получает на руки первый результат, который посчитан по максимуму: оценивают в 45 тыс. у. е. квартиру, которую реально можно продать лишь за 40 тыс. у. е. Ему приходится еще раз, а то и дважды-трижды, оплачивать процедуру оценки в 300 гривен, пока не получается приемлемый вариант.

Но и на таких хитрецов есть управа. Если заказчик не согласен с результатами оценки, он может ее не принять и потребовать корректировки. Оценка действительна только после подписи заказчика.

Чтобы сделать оценку по-новому, надо найти сертифицированного оценщика на сайте ФГИ. Сейчас в списке, который постоянно обновляется, зарегистрировано 455 специалистов-оценщиков во всех регионах. Выбираете СОТ (субъект оценочной деятельности), звоните по указанному в реестре Фонда госимущества телефону и договариваетесь о визите.

Стоимость оценки во всех СОТ регулируется ФГИ, сейчас она составляет 300 грн.

Сколько платим налогов

0% — если продаете жилье не чаще одного раза за три года;

5% — если вы продаете недвижимость (даже незавершенное строительство), находившуюся в вашей собственности меньше трех лет;

15% — если недвижимость продает иностранец.

Итак, вы выбрали СОТ и со всеми правоустанавливающими документами, а также копией идентификационного кода и паспорта приходите к оценщику. Его работа автоматизирована и строится по одной из специальных программ. Компьютерные программы помогают формировать оценочную стоимость, исходя из найденных специалистом аналогов. Поэтому эксперты советуют как можно больше рассказывать о своей квартире. Важно все: от места расположения (центр-окраина) до инфраструктуры. Ведь зеленая зона на карте может быть ухоженным парком или заброшенным пустырем, в промзоне может быть склад или вредное производство. Важно, есть ли рядом поликлиника и детский сад, супермаркет, транспортная развязка или метро.

У вас обязательно спросят о типе дома (сталинская застройка, хрущевка — кирпичная или панель, многоэтажная застройка, старинная или довоенная застройка, индивидуальный дом и др.), материале стен и перекрытий, наличии лифта и домофона, наличии балконов и встроенной мебели, есть ли консьержка в доме или квартира подключена к сигнализации, каково состояние каждой из комнат (к примеру, паркетный пол или линолеум) и др.

После прохождения оплаты оценщик приступает к работе, разыскивая аналоги, на основе цен, на которые и высчитывается компьютерной программой оценочная стоимость. 

Учитывается в оценке и человеческий фактор. Ведь проблемный сосед — такой же понижающий продажную стоимость фактор, как, к примеру, бензоколонка напротив окон. 

До вступления в силу новых правил оценки оценщик всегда обязательно выезжал на место. Теперь требование о личном осмотре на местности снято, сертифицированный специалист по просьбе заказчика может оценивать недвижимость в любом регионе. К примеру, пожелав продать квартиру в Краматорске и имея на руках правоустанавливающие документы, хозяин может заказать ее оценку где угодно: хоть в Киеве, хоть во Львове.

Срок действия налоговой оценки для целей купли-продажи, обмена — шесть месяцев. В реестре ФГИ будут храниться в течение года, затем архивироваться. Для сделок дарения/вступления в права наследования оценка также необходима, однако выполнять ее имеют право и те, кто прошел стандартную подготовку ранее. То есть, если вы не успеете в течение полугода завершить сделку, вам придется заказывать новую оценку.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ
Перечень документов для оценкистоимости квартиры:

1. Свидетельство на право собственности или другой правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, решение суда, договор удовлетворения прав ипотекодержателя, договор дарения, другое).

2. Технический паспорт БТИ.

3. Паспорт и идентификационный код.

4. Сведения о наличии обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров (при наличии).

5. Фотографии недвижимости (при желании заказчика).